Betriebskostenabrechnung prüfen lassen – Mietrecht in Heilbronn
Betriebskostenabrechnung prüfen lassen – Mietrecht in Heilbronn. Eine Nachforderung ist nur nachvollziehbar, wenn Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten, Umlageschlüssel und geleistete Vorauszahlungen richtig dargestellt und berechnet sind.
Welche Mindestangaben braucht die Abrechnung?
Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung muss den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten, den angewandten Verteilerschlüssel, den Anteil des Mieters und die abgezogenen Vorauszahlungen so darstellen, dass eine rechnerische Prüfung möglich ist.
Ob Kosten überhaupt umlagefähig sind, richtet sich zusätzlich nach Mietvertrag, Betriebskostenverordnung und gesetzlichen Sonderregeln. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten.
Was darf umgelegt werden – und was nicht?
Umlagefähig sind nur laufende Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Typische Beispiele sind Grundsteuer, Wasser und Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung gemeinsamer Flächen, Schornsteinreinigung sowie bestimmte Sach- und Haftpflichtversicherungen.
Beim Hausmeister ist zu trennen: Laufende Reinigungs-, Pflege-, Ordnungs- und Kontrollarbeiten können Betriebskosten sein. Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltung bleiben Sache des Vermieters. Der BGH zählt etwa eine Pauschale für das Entgegennehmen von Störungs- und Notfallmeldungen zu den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten.
Ebenfalls nicht umlagefähig sind beispielsweise allgemeine Verwaltungskosten, Bank- und Portokosten, Rechtsberatung sowie Reparatur- und Instandsetzungskosten. „Sonstige Betriebskosten“ müssen im Mietvertrag konkret bezeichnet sein. Der BGH hat dagegen wiederkehrende Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern und eine regelmäßige Restmüllkontrolle unter den dort geprüften Vertragsklauseln als umlagefähig anerkannt.
Welche Fristen gelten?
Bei Wohnraum muss die Abrechnung grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Eine verspätete Nachforderung ist regelmäßig ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.
Einwendungen des Mieters müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang mitgeteilt werden. Auch innerhalb dieser Frist sollte nicht pauschal widersprochen, sondern der konkrete Prüfpunkt benannt werden.
Wie funktioniert die Belegeinsicht?
Zur Kontrolle dürfen Mieter die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege einsehen. Je nach Kostenart können dazu Rechnungen, Verträge, Zahlungsbelege und Verbrauchsdaten gehören. Ein besonderes Misstrauen muss nicht erst bewiesen werden.
Wird berechtigte Belegeinsicht verweigert, kann eine Nachforderung vorübergehend nicht durchsetzbar sein. Umfang, Ort und Form der Einsicht hängen von den Umständen und der aktuellen Rechtsprechung ab.
- Zugangsdatum und Abrechnungszeitraum notieren.
- Vorauszahlungen und Umlageschlüssel rechnerisch prüfen.
- Belegeinsicht konkret und nachweisbar verlangen.
Rechtsprechung und gesetzliche Grundlagen
BGH, Urteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17
Der Bundesgerichtshof bestätigt das Recht auf Einsicht in Verbrauchsdaten anderer Nutzer, soweit diese zur Kontrolle der Heizkostenabrechnung erforderlich sind.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 118/19
Die Belegeinsicht kann neben Rechnungen auch zugehörige Zahlungsbelege umfassen; ihre Verweigerung kann der Nachforderung vorläufig entgegenstehen.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 – VIII ZR 62/19
Eine Hausmeisterpauschale für das Entgegennehmen von Störungs- und Notfallmeldungen ist Verwaltung und darf bei Wohnraum nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 5. Oktober 2022 – VIII ZR 117/21
Der BGH hat wiederkehrende Kosten einer Restmüllkontrolle und der Rauchwarnmelderwartung unter den im Fall verwendeten Vertragsklauseln als umlagefähig eingeordnet.
Entscheidung aufrufenHäufige Fragen
Wie lange hat der Vermieter für die Abrechnung?
Bei Wohnraum grundsätzlich zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Ausnahmen kommen in Betracht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.
Wie lange kann ich Einwendungen erheben?
Grundsätzlich zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung. Danach sind Einwendungen regelmäßig ausgeschlossen, sofern die Verspätung nicht unverschuldet ist.
Darf ich Rechnungen und Zahlungsbelege sehen?
Ja, soweit sie zur nachvollziehbaren Prüfung gehören. Der konkrete Umfang richtet sich nach der abgerechneten Kostenart.
Sind Verwaltungskosten umlagefähig?
Nein. Verwaltung, Bank- und Portokosten, Rechtsberatung sowie Instandhaltung und Reparaturen trägt grundsätzlich der Vermieter. Auch bei Hausmeisterkosten müssen Verwaltungs- und Reparaturanteile herausgerechnet werden.
Muss ich trotz verweigerter Belegeinsicht zahlen?
Bei berechtigt verlangter, aber verweigerter Einsicht kann ein vorübergehendes Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Nachforderung bestehen.
Stand der Informationen:
Autor: Rechtsanwalt Marius Kreuzer, LL.M.
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