Mieter kündigen – Informationen für Vermieter
Mieter kündigen – Informationen für Vermieter. Vermieter können ein Wohnraummietverhältnis nicht ohne gesetzlichen Kündigungsgrund ordentlich beenden. Je nach Sachverhalt kommen Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzungen oder Zahlungsverzug in Betracht.
Welche Kündigungsarten gibt es?
Eine ordentliche Kündigung setzt bei Wohnraum grundsätzlich ein berechtigtes Interesse voraus. Eine außerordentliche fristlose Kündigung verlangt einen wichtigen Grund. Häufig werden bei Zahlungsverzug fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung miteinander verbunden.
Beispiele für eine ordentliche Kündigung sind ernsthaft begründeter Eigenbedarf, eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung, die durch das Mietverhältnis erheblich behindert wird. Eine Pflichtverletzung kann etwa in fortgesetzt unpünktlichen Zahlungen nach deutlicher Beanstandung liegen; eine einmalige geringfügige Verspätung genügt nicht ohne Weiteres.
Beispiele für eine außerordentliche fristlose Kündigung sind Mietrückstände in der gesetzlich festgelegten Höhe, eine nachhaltige Störung des Hausfriedens oder eine schwerwiegende Fortsetzung vertragswidrigen Gebrauchs trotz Abmahnung. „Nachhaltig“ ist hier der gesetzliche Begriff für die Störung des Hausfriedens. Ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, hängt von Schwere, Dauer, Häufigkeit, Verschulden und den Interessen beider Seiten ab.
Wann ist eine Abmahnung erforderlich?
Bei vielen steuerbaren Pflichtverletzungen ist vor einer Kündigung zunächst eine konkrete Abmahnung erforderlich. Bei gesetzlich bestimmten Fällen, insbesondere bestimmten Zahlungsrückständen, kann sie entbehrlich sein.
Eine Abmahnung sollte den beanstandeten Sachverhalt genau bezeichnen und deutlich machen, welches Verhalten künftig erwartet wird.
Was gehört in das Kündigungsschreiben?
Die Kündigung bedarf bei Wohnraum der Schriftform. Der Kündigungsgrund muss bei einer ordentlichen Vermieterkündigung grundsätzlich im Schreiben angegeben werden. Zugang und Vertretungsmacht sind ebenfalls zu beachten.
Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung soll der Vermieter den Mieter grundsätzlich rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Härtewiderspruchs hinweisen. Ein konkreter Härtefall muss ihm dafür noch nicht bekannt sein. Gemeint ist nur der Widerspruch wegen besonderer Härte, nicht ein allgemeines Widerspruchsrecht gegen jede Kündigung. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam; der Mieter kann den Härtewiderspruch aber noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären. Bestand beim Zugang der ordentlichen Kündigung zugleich ein Grund zur fristlosen Kündigung, ist der Härtewiderspruch ausgeschlossen. Bei Mietrückständen lässt eine spätere Schonfristzahlung dieses Widerspruchsrecht nicht wiederaufleben.
Vor Ausspruch sollte das Mietkonto vollständig und nachvollziehbar aufbereitet sein.
- Kündigungsgrund und Beweise vorab ordnen.
- Abmahnungserfordernis und richtige Kündigungsart prüfen.
- Schriftform, Begründung, Frist und nachweisbaren Zugang sicherstellen.
Rechtsprechung und gesetzliche Grundlagen
BGH, Urteil vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 106/23
Die Entscheidung erläutert die getrennte Wirkung einer Schonfristzahlung auf fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 14. Mai 2025 – VIII ZR 256/23
Der Bundesgerichtshof grenzt die besondere fristlose Kündigung wegen ausstehender Mietsicherheit bei einer Bankbürgschaft ein und betont die genaue Prüfung des jeweiligen Kündigungstatbestands.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 14. September 2011 – VIII ZR 301/10
Fortgesetzt unpünktliche Mietzahlungen können nach einer eindeutigen Abmahnung eine fristlose Kündigung tragen. Maßgeblich bleiben Dauer, Häufigkeit und die Umstände des Einzelfalls.
Entscheidung aufrufenBGH, Beschluss vom 22. Juni 2021 – VIII ZR 134/20
Bei einer behaupteten nachhaltigen Störung des Hausfriedens sind Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit konkret zu würdigen. Überspannte Anforderungen an den Vortrag dürfen angebotene Zeugenbeweise nicht ersetzen.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 1. Juli 2020 – VIII ZR 323/18
Bestand beim Zugang der ordentlichen Kündigung zugleich ein Grund zur fristlosen Kündigung, ist der Härtewiderspruch ausgeschlossen. Eine spätere Schonfristzahlung lässt dieses Widerspruchsrecht nicht wiederaufleben.
Entscheidung aufrufenHäufige Fragen
Kann ich einen Wohnraummieter ohne Grund kündigen?
Grundsätzlich nein. Für eine ordentliche Vermieterkündigung ist regelmäßig ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse erforderlich.
Muss ich vor jeder Kündigung abmahnen?
Nein. Ob eine Abmahnung erforderlich ist, hängt von Kündigungsgrund und Kündigungsart ab.
Muss ich den Mieter auf den Härtewiderspruch hinweisen?
Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung soll der Mieter grundsätzlich rechtzeitig über Möglichkeit, Form und Frist des Härtewiderspruchs informiert werden; ein konkreter Härtefall muss dem Vermieter noch nicht bekannt sein. Gemeint ist nur der Widerspruch wegen besonderer Härte, kein allgemeines Widerspruchsrecht gegen jede Kündigung. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam; der Mieter kann den Härtewiderspruch aber noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären. Bestand beim Zugang der ordentlichen Kündigung zugleich ein Grund zur fristlosen Kündigung, ist der Härtewiderspruch ausgeschlossen. Bei Mietrückständen lässt eine spätere Schonfristzahlung ihn nicht wiederaufleben.
Kann ich bei Mietrückstand fristlos und ordentlich kündigen?
Je nach Höhe, Dauer und Verschulden des Rückstands können beide Kündigungsarten in Betracht kommen und miteinander verbunden werden.
Heilt eine Nachzahlung jede Kündigung?
Nein. Eine Schonfristzahlung wirkt unter gesetzlichen Voraussetzungen auf die fristlose Kündigung, nicht automatisch auf eine ordentliche Kündigung.
Darf ich die Wohnung nach einer Kündigung selbst räumen?
Nein. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, ist grundsätzlich ein gerichtlicher Räumungstitel und anschließende Zwangsvollstreckung erforderlich.
Stand der Informationen:
Autor: Rechtsanwalt Marius Kreuzer, LL.M.
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