Mietminderung bei Schimmel und anderen Mängeln
Mietminderung bei Schimmel und anderen Mängeln. Schimmel, Feuchtigkeit, Heizungsausfall oder andere Mängel können die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung beeinträchtigen. Vor einer Kürzung der Miete sollten Ursache, Anzeige und angemessene Höhe sorgfältig geprüft werden.
Was ist ein Mietmangel?
Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung von der vereinbarten oder geschuldeten Beschaffenheit abweicht und die Nutzung nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist.
Bei Schimmel und Feuchtigkeit sind Bauzustand, Ursache, Lüftungs- und Heizverhalten sowie der bei Errichtung geltende Standard zu berücksichtigen.
Wie sollte ein Mangel dokumentiert werden?
Sinnvoll sind datierte Fotos, eine genaue Beschreibung, Temperatur- oder Feuchtigkeitsaufzeichnungen, Zeugen und der Schriftverkehr mit dem Vermieter. Der Mangel sollte unverzüglich angezeigt und der Zugang der Anzeige nachweisbar gemacht werden.
Bei komplexen Ursachen kann ein Sachverständigengutachten erforderlich werden.
Miete kürzen oder unter Vorbehalt zahlen?
Die Minderung tritt zwar kraft Gesetzes ein. Sind die Ursache des Schimmels oder die angemessene Quote jedoch streitig, kann eine eigenmächtige Kürzung zu einem Zahlungsrückstand führen. Stellt sich später heraus, dass kein Minderungsrecht bestand oder die Quote niedriger war, kann dieser Rückstand eine Kündigung begründen.
Zur Verringerung dieses Risikos kann die vollständige Miete weitergezahlt werden, während der auf die geltend gemachte Minderung entfallende Betrag ausdrücklich unter den Vorbehalt der Rückforderung gestellt wird. Der Bundesgerichtshof nennt diesen Weg ausdrücklich als Möglichkeit, eine gerichtliche Klärung herbeizuführen, ohne wegen des streitigen Minderungsbetrags dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Der Vorbehalt sollte nachweisbar erklärt und möglichst konkret auf den angezeigten Mangel und den betreffenden Zeitraum bezogen werden.
Wie hoch darf die Minderung sein?
Es gibt keine verbindliche allgemeine Mietminderungstabelle. Die Quote hängt insbesondere von Ursache, Ausmaß, betroffenen Räumen, Dauer und konkreter Einschränkung der Wohnnutzung ab. Die folgenden Entscheidungen zu Schimmel, Heizung und Wasserdruck vermitteln deshalb nur eine ungefähre Vorstellung von möglichen Größenordnungen:
| Quote | Konkreter Einzelfall |
|---|---|
| 15 % | Schimmel und Feuchtigkeit: Baubedingte Feuchtigkeits- und Schimmelschäden rund um die Fenster der Wohnung; weitere Schimmelstellen beruhten nach dem Gutachten auf dem Lüftungsverhalten. AG Köln, Urteil vom 4. September 2024 – 206 C 17/23 |
| 20 % | Störungen der Heizung: Während der Heizperiode kam es wiederholt zu einer unzureichenden Heizleistung und zu kurzfristigen Heizungsausfällen. Eine bereits berücksichtigte Minderung von 20 % hielt das Gericht für ausreichend. AG Bonn, Urteil vom 23. Juni 2020 – 206 C 233/19 |
| 25 % | Mangelhaft funktionierende Heizung: Mehrere Heizkörper waren defekt oder nur eingeschränkt nutzbar; teilweise bestand beim Betrieb sogar Brandgefahr. In den betroffenen Räumen wurden nur 16 bis 18 °C erreicht. AG Bergheim, Urteil vom 24. November 2011 – 26 C 526/09 |
| 40 % | Wasserschaden und Schimmel: Mehrere Wände waren durchfeuchtet; hinzu kamen Schimmel und ein nicht vertragsgemäß nutzbares Badezimmer. AG Paderborn, Urteil vom 29. Juni 2021 – 54 C 20/21 |
| 60 % | Weitreichender Schimmelbefall: Schimmel in Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Küche und Wohnzimmer, Luftfeuchtigkeit von 70 bis 90 % sowie teilweise befallene Möbel. AG Düsseldorf, Urteil vom 27. März 2020 – 43 C 263/18 |
| 70 % | Vollständiger Heizungsausfall: Die Wohnung war von Anfang Oktober bis Anfang Dezember nicht beheizbar. AG Charlottenburg, Urteil vom 7. Juni 2013 – 216 C 7/13 |
Diese Quoten sind keine festen Vorgaben und lassen sich nicht schematisch auf andere Wohnungen übertragen. Abhängig vom Einzelfall kann die angemessene Quote niedriger oder höher sein. Beruht der Schimmel auf einem vom Mieter zu vertretenden Verhalten, kann ein Minderungsrecht vollständig entfallen.
- Mangel konkret und nachweisbar anzeigen.
- Ursache und Umfang dokumentieren.
- Kürzungshöhe nicht allein anhand einer Internettabelle bestimmen.
Rechtsprechung und gesetzliche Grundlagen
BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11
Eine unberechtigte oder zu hohe Kürzung kann einen kündigungsrelevanten Mietrückstand verursachen. Der BGH nennt die vollständige Zahlung unter einfachem Rückforderungsvorbehalt als Möglichkeit, das Minderungsrecht ohne dieses Kündigungsrisiko klären zu lassen.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 67/18
Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass eine Schimmelgefahr durch Wärmebrücken in einem Altbau nicht automatisch einen Mangel darstellt, wenn der bei Errichtung geltende Standard eingehalten ist.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17
Auch diese Entscheidung befasst sich mit Wärmebrücken, Schimmelgefahr und zumutbarem Heiz- und Lüftungsverhalten in einer Altbauwohnung.
Entscheidung aufrufenHäufige Fragen
Darf ich die Miete bei Schimmel sofort kürzen?
Ein Minderungsrecht kann kraft Gesetzes entstehen. Sind Ursache oder Quote unklar, kann es zur Vermeidung eines kündigungsrelevanten Zahlungsrückstands sicherer sein, die vollständige Miete hinsichtlich des beanspruchten Minderungsbetrags ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen und die Rechtslage klären zu lassen.
Muss ich dem Vermieter den Mangel melden?
Ja, auftretende Mängel sind grundsätzlich unverzüglich anzuzeigen. Die Anzeige sollte nachweisbar erfolgen.
Gibt es feste Minderungsquoten?
Nein. Gerichtlich angenommene Quoten geben nur Einzelfallentscheidungen wieder. Entscheidend sind insbesondere Ursache, Ausmaß, betroffene Räume, Dauer und konkrete Einschränkung der Wohnnutzung.
Wer muss die Ursache des Schimmels beweisen?
Die Darlegungs- und Beweisfragen hängen vom Prozessstand ab. Häufig muss zunächst geklärt werden, ob bauliche Ursachen vorliegen; anschließend kann das Nutzungsverhalten relevant werden.
Kann eine zu hohe Minderung zur Kündigung führen?
Ja. Wird mehr einbehalten, als tatsächlich gemindert war, können kündigungsrelevante Zahlungsrückstände entstehen. Bei Unsicherheit kann die vollständige Zahlung unter ausdrücklichem Rückforderungsvorbehalt sicherer sein.
Stand der Informationen:
Autor: Rechtsanwalt Marius Kreuzer, LL.M.
Wenn Sie eine Frage vermissen, die auch für andere Leser von Interesse sein könnte, teilen Sie mir diese gerne mit. Anregungen aus der Praxis greife ich bei der Überarbeitung meiner Informationsseiten gerne auf.
Mit solchen Anregungen können Sie dazu beitragen, diese Informationsseite auch für andere Leser noch hilfreicher zu gestalten.
Allgemeine Fragen werden dabei nicht individuell rechtlich geprüft oder als Rechtsberatung im Einzelfall beantwortet.
Wenn Sie dagegen rechtliche Unterstützung in Ihrem konkreten Fall wünschen, können Sie das Kontaktformular selbstverständlich ebenfalls für eine Mandatsanfrage nutzen und dort Ihren persönlichen Sachverhalt schildern.
Über den nachfolgenden Button gelangen Sie zum Kontaktformular.
