Kündigung wegen Mietrückständen – Mietrecht in Heilbronn
Kündigung wegen Mietrückständen – Mietrecht in Heilbronn. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs müssen Rückstand, Fälligkeit, Verrechnung von Zahlungen und die genaue Kündigungserklärung geprüft werden. Häufig werden fristlose und ordentliche Kündigung miteinander verbunden.
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Das Gesetz kennt zwei wichtige Rückstandsalternativen. Die erste betrifft Mietrückstände aus zwei unmittelbar aufeinanderfolgenden Monaten. Der Gesamtrückstand aus beiden Monaten muss die vereinbarte monatliche Gesamtmiete überschreiten. Ein Rückstand in Höhe von exakt einer Gesamtmiete genügt nicht. Maßgeblich ist nur die Summe; für den einzelnen Monat verlangt das Gesetz keinen zusätzlichen Mindestbetrag. Beträgt die monatliche Gesamtmiete 900 Euro und bleiben aus dem ersten Monat 900 Euro sowie aus dem unmittelbar folgenden Monat 1 Cent offen, ist die Schwelle mit 900,01 Euro rechnerisch überschritten. Der Bundesgerichtshof hat allerdings ausdrücklich offengelassen, ob eine Kündigung bei einer Überschreitung um nur einen Cent unter besonderen Umständen trotzdem unzulässig sein kann. Für beide aufeinanderfolgenden Zahlungstermine muss ein Rückstand bestehen.
Mit Monatsmiete ist die vertraglich vereinbarte monatliche Gesamtmiete gemeint, nicht nur die Nettokaltmiete. Sie umfasst die Grundmiete sowie vereinbarte monatliche Betriebskostenvorauszahlungen oder eine Betriebskostenpauschale und damit im üblichen Fall den monatlich an den Vermieter zu zahlenden Gesamtbetrag. Auch eine an den Vermieter zu zahlende Heizkostenvorauszahlung gehört dazu. Für die Vergleichsschwelle ist die vertraglich vereinbarte, ungeminderte Gesamtmiete maßgeblich. Ob und in welcher Höhe tatsächlich ein Rückstand besteht, kann sich dagegen etwa durch eine berechtigte Mietminderung verändern.
Verteilt sich der Rückstand über mehr als zwei Zahlungstermine, muss er insgesamt mindestens zwei vereinbarte Gesamtmieten erreichen. Bei einer monatlichen Gesamtmiete von 900 Euro genügen in dieser zweiten Alternative genau 1.800 Euro, wenn sich der Rückstand über mindestens drei Zahlungstermine erstreckt. Zahlungen, berechtigte Minderungen, Aufrechnungen und die Reihenfolge der Verrechnung können die Berechnung verändern.
Bei Wohnraum ergänzt § 569 BGB die Voraussetzungen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den wichtigen Grund so angeben, dass der Mieter erkennen kann, auf welche Rückstände sie gestützt wird.
Was bewirkt die Schonfristzahlung?
Die fristlose Kündigung kann unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.
Die Heilung greift grundsätzlich nicht, wenn in den vorangegangenen zwei Jahren bereits eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist. Die Voraussetzungen und der vollständige Ausgleich müssen exakt geprüft werden.
Bleibt eine ordentliche Kündigung bestehen?
Vermieter erklären häufig hilfsweise eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung. Nach der Rechtsprechung erstreckt sich die Schonfristzahlung nicht automatisch auf diese Kündigung.
Trotzdem ist die ordentliche Kündigung nicht stets wirksam. Verschulden, Höhe und Dauer des Rückstands, nachträglicher Ausgleich und weitere Umstände können für Pflichtverletzung, Interessenabwägung und Treu und Glauben bedeutsam sein.
Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung soll der Vermieter grundsätzlich rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Härtewiderspruchs hinweisen. Dafür muss ihm noch kein konkreter Härtefall bekannt sein. Gemeint ist ausschließlich der Widerspruch wegen besonderer Härte; ein allgemeines Widerspruchsrecht gegen jede Kündigung gibt es nicht. Ein fehlender Hinweis macht die Kündigung nicht unwirksam, ermöglicht dem Mieter den Härtewiderspruch aber noch im ersten Termin des Räumungsprozesses. Bestand beim Zugang der ordentlichen Kündigung zugleich ein Grund zur fristlosen Kündigung, ist der Härtewiderspruch ausgeschlossen. Bei Mietrückständen lässt auch eine spätere Schonfristzahlung dieses Widerspruchsrecht nicht wiederaufleben.
- Kündigung und Forderungsaufstellung sofort prüfen lassen.
- Zahlungen, Minderungsgründe und Verrechnung vollständig belegen.
- Fristen aus Räumungsklage oder gerichtlichen Schreiben beachten.
Rechtsprechung und gesetzliche Grundlagen
BGH, Urteil vom 9. April 2025 – VIII ZR 145/24
Der Bundesgerichtshof bestätigt erneut, dass die Schonfristzahlung nur die fristlose, nicht automatisch die hilfsweise ordentliche Kündigung wegen desselben Mietrückstands heilt.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 27. September 2017 – VIII ZR 193/16
Für die Rückstandsschwelle ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete einschließlich der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung maßgeblich, nicht nur die Nettokaltmiete und nicht die geminderte Miete.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 8. Dezember 2021 – VIII ZR 32/20
Bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen zählt allein die Summe der beiden Rückstände. Ein eigener Mindestbetrag für jeden einzelnen Monat ist nicht erforderlich. Ob eine Überschreitung um nur einen Cent unter besonderen Umständen trotzdem unzulässig sein kann, ließ der Bundesgerichtshof offen.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 1. Juli 2020 – VIII ZR 323/18
Bestand beim Zugang der ordentlichen Kündigung zugleich ein Grund zur fristlosen Kündigung, ist der Härtewiderspruch ausgeschlossen. Eine spätere Schonfristzahlung lässt dieses Widerspruchsrecht nicht wiederaufleben.
Entscheidung aufrufenHäufige Fragen
Ab welcher Rückstandshöhe ist eine fristlose Kündigung möglich?
Bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen muss der Gesamtrückstand die vereinbarte monatliche Gesamtmiete überschreiten; exakt eine Gesamtmiete genügt nicht. Bei 900 Euro Gesamtmiete ist die Schwelle mit 900,01 Euro rechnerisch überschritten, sofern aus beiden aufeinanderfolgenden Monaten Rückstände bestehen. Der Bundesgerichtshof hat allerdings offengelassen, ob eine Kündigung bei einer Überschreitung um nur einen Cent unter besonderen Umständen trotzdem unzulässig sein kann. Maßgeblich ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen, nicht nur die Nettokaltmiete. Verteilt sich der Rückstand über mehr als zwei Zahlungstermine, muss er insgesamt mindestens zwei Gesamtmieten erreichen.
Muss der Vermieter auf den Härtewiderspruch hinweisen?
Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung soll der Vermieter grundsätzlich rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Härtewiderspruchs hinweisen; ein konkreter Härtefall muss ihm noch nicht bekannt sein. Gemeint ist nur der Widerspruch wegen besonderer Härte, kein allgemeines Widerspruchsrecht gegen jede Kündigung. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam; der Mieter kann den Härtewiderspruch aber noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären. Bestand beim Zugang der ordentlichen Kündigung zugleich ein Grund zur fristlosen Kündigung, ist der Härtewiderspruch ausgeschlossen. Eine spätere Schonfristzahlung lässt ihn nicht wiederaufleben.
Heilt eine vollständige Zahlung jede Kündigung?
Nein. Die Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung heilen, nicht aber automatisch eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung.
Wie lange läuft die Schonfrist?
Grundsätzlich bis zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs. Der genaue Fristbeginn muss anhand des gerichtlichen Verfahrens bestimmt werden.
Ist vor der Kündigung eine Abmahnung nötig?
Für die besondere fristlose Kündigung wegen qualifizierten Zahlungsverzugs ist grundsätzlich keine vorherige Abmahnung erforderlich.
Was soll ich nach Erhalt einer Räumungsklage tun?
Gerichtliche Fristen müssen sofort beachtet werden. Kündigung, Rückstandsberechnung, Zahlungen und mögliche Einwendungen sollten vollständig geprüft werden.
Stand der Informationen:
Autor: Rechtsanwalt Marius Kreuzer, LL.M.
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