Mietkaution zurückfordern – Mietrecht in Heilbronn
Mietkaution zurückfordern – Mietrecht in Heilbronn. Nach Ende des Mietverhältnisses wird die Kaution nicht automatisch am Tag der Schlüsselübergabe fällig. Der Vermieter erhält eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist, darf die Kaution aber nicht ohne konkreten Grund unbegrenzt zurückhalten.
Wann muss die Kaution abgerechnet werden?
Nach Rückgabe der Wohnung darf der Vermieter mögliche Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis prüfen. Dazu können Schäden, Mietrückstände oder noch ausstehende Betriebskosten gehören.
Sobald die Prüfung abgeschlossen ist, muss über die Kaution abgerechnet werden. Ein nicht mehr benötigter Teil ist freizugeben; ein pauschaler vollständiger Einbehalt ohne Benennung möglicher Ansprüche ist nicht ohne Weiteres gerechtfertigt.
Was darf der Vermieter einbehalten?
Ein Einbehalt setzt grundsätzlich konkrete, durch die Kaution gesicherte Ansprüche voraus. Bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung kann ein angemessener Teil zurückbehalten werden, wenn mit einer Nachforderung zu rechnen ist.
Bei behaupteten Schäden sind Zustand bei Einzug und Auszug, normale Abnutzung, Verursachung, Schadenshöhe und kurze Verjährungsfristen zu prüfen. Normale vertragsgemäße Abnutzung ist kein ersatzfähiger Schaden.
Typische Beispiele: Einbehalten werden dürfen etwa offene Mieten, ein konkret nachgewiesener Schaden über die normale Abnutzung hinaus oder ein angemessener Teil für eine noch zu erwartende Betriebskostennachzahlung. Nicht gerechtfertigt ist dagegen ein vollständiger Einbehalt „auf Vorrat“, obwohl nur eine geringe mögliche Nachforderung offen ist. Auch normale Abnutzung – beispielsweise übliche Laufspuren nach langer Mietzeit – muss der Mieter nicht ersetzen.
Wie kann die Rückzahlung verlangt werden?
Sinnvoll ist eine nachweisbare Aufforderung zur Abrechnung und Auszahlung unter Benennung von Mietverhältnis, Kautionshöhe und Bankverbindung. Hat der Vermieter bereits abgerechnet, kann der ausgewiesene Rückzahlungsanspruch fällig sein.
Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Bei einer Barkaution gehören grundsätzlich auch die erwirtschafteten Zinsen zum Rückzahlungsanspruch.
- Mietvertrag und Nachweis der Kautionszahlung sichern.
- Übergabeprotokolle, Fotos und letzte Abrechnungen beifügen.
- Abrechnung und Auszahlung mit angemessener Frist verlangen.
Rechtsprechung und gesetzliche Grundlagen
BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/17
Sobald der Vermieter abschließend abrechnet, steht fest, welchen Betrag er beansprucht und welcher Rest der Kaution auszuzahlen ist. Eine solche Abrechnung kann sich auch eindeutig aus seinem Verhalten ergeben.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23
Bei einer Barkaution kann ein Anspruch wegen einer Beschädigung unter bestimmten Voraussetzungen noch von der Kaution abgezogen werden, obwohl er inzwischen verjährt ist. Ob überhaupt ein ersatzfähiger Schaden besteht, muss der Vermieter weiterhin darlegen.
Entscheidung aufrufenBGH, Urteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14
Ein angemessener Einbehalt ist möglich, solange noch gesicherte Forderungen zu erwarten sind. Wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen darf der Vermieter sich aber nicht mehr aus der Kaution bedienen.
Entscheidung aufrufenHäufige Fragen
Muss die Kaution nach sechs Monaten zurückgezahlt werden?
Es gibt keine starre gesetzliche Sechsmonatsfrist. Die angemessene Abrechnungszeit hängt von den konkret noch zu prüfenden Ansprüchen ab.
Darf die gesamte Kaution wegen Betriebskosten einbehalten werden?
Nur ein angemessener, voraussichtlich benötigter Betrag kommt in Betracht. Ein pauschaler vollständiger Einbehalt ist nicht automatisch zulässig.
Gehören Zinsen zur Kaution?
Bei einer Barkaution stehen die Erträge grundsätzlich dem Mieter zu und erhöhen den Rückzahlungsbetrag.
Was gilt bei einem Eigentümerwechsel?
§ 566a BGB regelt die Haftung des Erwerbers und unter bestimmten Voraussetzungen auch des früheren Vermieters.
Kann der Vermieter mit Schäden aufrechnen?
Aufrechnen bedeutet: Der Vermieter zieht eine berechtigte und bezifferte Forderung, etwa wegen eines nachgewiesenen Schadens, von der Kaution ab und zahlt nur den Rest aus. Er muss Grund und Höhe der Forderung darlegen. Bei einer Barkaution kann im Einzelfall sogar ein inzwischen verjährter Anspruch wegen einer Beschädigung noch verrechnet werden; normale Abnutzung bleibt aber Sache des Vermieters.
Stand der Informationen:
Autor: Rechtsanwalt Marius Kreuzer, LL.M.
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