Schönheitsreparaturen im Mietvertrag – Streichen und Renovieren in Heilbronn

Was sind Schönheitsreparaturen?

Zu den klassischen Schönheitsreparaturen gehören vor allem das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie Anstriche an Heizkörpern, Heizrohren, Innentüren und den Innenseiten von Fenstern und Außentüren. Es geht damit in erster Linie um die Beseitigung typischer Abnutzung der Dekoration.

Nicht jede Instandsetzungsarbeit ist eine Schönheitsreparatur. Der Austausch beschädigter Bauteile oder weitergehende Reparaturen fallen nicht allein deshalb unter eine Renovierungsklausel, weil sie bei Auszug sichtbar werden.

Wer muss nach dem Gesetz renovieren?

Der gesetzliche Ausgangspunkt liegt in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter muss die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dazu zählen grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen.

Diese Pflicht kann bei Wohnraum durch eine wirksame Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Bei vorformulierten Mietverträgen unterliegt die Klausel jedoch der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB.

Was gilt bei unrenoviert übergebener Wohnung?

Wird eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist eine formularmäßige Klausel, die dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Der Mieter müsste sonst auch Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen und die Wohnung möglicherweise in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat.

Entscheidend kann deshalb der Zustand bei Mietbeginn sein. Übergabeprotokoll, Fotos, Schriftverkehr und Absprachen über einen Renovierungs- oder Geldvorteil können später wichtig werden.

Warum sind starre Fristen problematisch?

Eine formularmäßige Klausel darf den Mieter nicht allein deshalb zur Renovierung verpflichten, weil beispielsweise drei, fünf oder sieben Jahre vergangen sind. Starre Fristen, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand zwingend renovieren lassen, benachteiligen den Mieter unangemessen.

Flexible Fristen können dagegen als Orientierung zulässig sein, wenn der tatsächliche Renovierungsbedarf maßgeblich bleibt. Deshalb kommt es auf Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder dagegen „im Allgemeinen“ nicht isoliert, sondern im Gesamtzusammenhang der Klausel an.

Muss beim Auszug immer gestrichen werden?

Nein. Eine formularmäßige Endrenovierungspflicht, die eine Renovierung bei jedem Auszug unabhängig vom tatsächlichen Zustand verlangt, ist unwirksam. Auch eine grundsätzlich wirksame Übertragung laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet nur zu Arbeiten, die nach dem tatsächlichen Zustand fällig sind.

Davon zu unterscheiden sind echte Beschädigungen der Wohnung. Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, können unabhängig von einer Schönheitsreparaturklausel Ersatzansprüche auslösen.

Was sind Quotenabgeltungsklauseln?

Quotenabgeltungsklauseln verlangen bei Beendigung des Mietverhältnisses einen anteiligen Geldbetrag für Schönheitsreparaturen, obwohl die Renovierung selbst noch nicht fällig ist. Der Bundesgerichtshof hat formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln verworfen.

Eine Forderung nach einem prozentualen Kostenanteil sollte deshalb nicht allein deshalb akzeptiert werden, weil seit der letzten Renovierung ein bestimmter Teil eines Fristenplans abgelaufen ist.

Welche Rolle spielen Farben und Rückgabezustand?

Klauseln zur Farbwahl müssen danach unterschieden werden, ob sie die laufende Nutzung während des Mietverhältnisses oder nur den Rückgabezustand betreffen. Eine weitreichende Farbvorgabe während der Mietzeit greift stärker in die Gestaltungsfreiheit des Mieters ein als eine angemessene Vorgabe für den Rückgabezeitpunkt.

Ob eine konkrete Farbwahlklausel wirksam ist, hängt deshalb stark von ihrem Wortlaut ab. Eine einzelne Formulierung sollte nicht losgelöst vom übrigen Renovierungsprogramm des Mietvertrags beurteilt werden.

Kann der Mieter vom Vermieter Renovierung verlangen?

Ist die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen wegen unrenovierter Übergabe unwirksam und hat sich der Dekorationszustand wesentlich verschlechtert, kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Ausführung von Schönheitsreparaturen bestehen.

Weil die Wohnung dadurch gegenüber dem unrenovierten Anfangszustand verbessert wird, kann der Mieter allerdings an den Kosten angemessen beteiligt werden; der Bundesgerichtshof geht im Regelfall von einer hälftigen Beteiligung aus.

Was sollte vor Auszug geprüft werden?

Vor dem Streichen auf eigene Kosten oder vor Anerkennung einer Vermieterforderung sollte zunächst die gesamte Klauselkette im Mietvertrag geprüft werden.

1. Wie war der Zustand der Wohnung bei Einzug und lässt er sich noch belegen?
2. Ist die Renovierungsklausel formularmäßig oder individuell ausgehandelt?
3. Enthält sie starre Fristen, eine Endrenovierung oder eine Quotenabgeltung?
4. Sind die verlangten Arbeiten überhaupt Schönheitsreparaturen oder geht es um Schäden?
5. Welche Arbeiten sind nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung überhaupt erforderlich?